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　　北京自住房平台（微信搜索bjzzf123）提供二手房免中介个人房源推介后，近日已成功指导了一对买卖方进行免中介费交易，帮助刚需节省了约占房款百分之2左右的服务费用。双方在成功过户后与本平台对交易过程进行了全面梳理，总结出了如下二手房交易流程，希望给各位即将买房的刚需们作为参考。
　　1.查证产权户籍情况：了解房屋产权状况，要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。建议去当地建委核查房产证原件真伪，再去公安机关核实户口本婚姻项变动情况，同时让户籍派出所开具原址户籍证明。核查房产证可以清楚了解对方房屋是否存在抵押情况（抵押贷款的合同、租约），杜绝租房者假造房产证进行欺诈，如果对产权拿不准，可以到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，避免买到房改房和小产权房屋。开具户籍证明可以明了房屋落户情况（落户人必须签字同意卖房，并按手印），对购买学区房刚需尤为重要，清楚明了是否学区指标还在有效期内,如房屋没有问题,乙方可以交付押金,建议5万元以下为好。
　　2.签订合同及网签：买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签订一份正式的房产买卖契约，此合同可到官方网站进行下载，属于范本合同（在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的大概过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行违约赔偿责任。同时需要注意明确注明卖方交房及户口迁出时间,如超过期限同样需要进行违约赔偿）。合同签订完成后要进行网签（网上签约，指的是购房者和售房者签订二手房买卖合同后，必须到房地产相关部门进行备案，并将信息公布在网上，有效防止一房二卖）。网签价格是缴纳税费、银行办理贷款时的最终价格,拟定网签价格需要进行严密的计算,既不要过多白白缴纳了多余的税费,也不可过少低于当地的地区指导价格,建议大家先在网上查询具体指导价格后,根据首付比例进行计算。
　　3.办理贷款(如一次性付款,双方直接去过户即可)：买卖双方带齐相关材料,前往银行领取并填写二手房个人贷款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。交易方需交纳评估费。银行审批，银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据二手房评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。
　　4.缴纳首付：这里建议大家一定要走资金监管,也就是将首付打入第三方银行账户,等过了户买卖双方拿着契税票、双方身份证、新房本就可以解冻了,首付款只需一天就可以转到卖房账户,是最为安全的一种买卖交易方式。如果卖方需要首付款来解除抵押,就将首付款金额作为追加的定金计入到购房合同中,这样一旦出现买卖纠纷,可以很好地保护买房的权利,款项交给银行解除抵押也能保证资金的安全性。
　　5.办理过户：买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理二手房产权过户,过户时需交纳税费,如果是房改房的话,税费可以提前交,办理预收。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。而商品房的税费根据房本年限、面积大小、首付比例高低等也各不相同,建议去网上查找专业的二手房税费计算器来计算具体税费额。过户当天便可完成，买方再等待领取房产证。
　　6.银行放款：办房产抵押登记、保险手续，银行放贷。买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。同时买方需到资金监管银行办理首付转账。
　　贷款流程图：